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房地产行业周报:热点城市限购扩围不改三四线去库存基调,棚改货币化将是三四线的核心驱动力

发布时间:2017-03-20    研究机构:华创证券

上周(2017/03/11-03/17)主流40个城市成交环比上升7%,受高基数影响,3月截至上周日均成交同比下降39%,跌幅继续扩大,另根据60城高频数据显示3月前17天成交同比下降19%,其中三四线同比下降11%,高基数下三四线成交仍相对好于一二线;库存方面,19个重点城市可售面积进一步下降,去化月数10.3个月,已连续两周环比持平,目前行业仍处于去库存阶段;拿地方面,前周100个重点城市土地成交环比下降55.1%,年初累计至今同比上升15.4%,但我们维持土地弹性较弱的判断;政策方面,北京、南京、广州、长沙、郑州、石家庄等地先后出台更严厉限购措施,但仍在预期之内,但并不改变因城施策和三四线去库存的基调,尤其政府在三四线城市棚改货币化安置力度仍在不断加强。我们认为本轮短期需求端调控并不能阶段长期供应的问题,低库存阶段延长下的房价问题短期难解,而更建议重视棚改货币化安置,将是本轮三四线地产及下游消费的核心驱动力。我们维持A股地产将呈现分化的逻辑,其中,一二线城市由于库存低、基本面和政策面反向,呈现量缩价稳,看好一二线城市存量资源和增量获取资源优秀的房企,而三四线由于库存高、基本面和政策面正向,呈现放量价稳,看好大城市周边的强三线布局的高成长型房企;同时维持推荐组合为:1)强三线开发:新城控股、华夏幸福、荣盛发展;2)一二线资源:招商蛇口、首开股份、北京城建;3)低估值龙头&央企整合:保利地产、华侨城A。

1.房地产行业数据。

上周40个重点城市新房合计成交550.3万平米,环比上升7.1%;3月截至上周累计日均成交77.7万平米,环比2上月上升57.2%,较去年3月下降38.8%,跌幅较前周扩大2.2个百分点。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:-5.8%、21.5%、-2.1%,当月日均同比分别为:-19.0%、-49.2%、-29.7%。19个重点城市住宅可售面积为9,453万平米,环比下降0.2%,3个月移动平均去化月数为10.2个月,环比持平。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积800万平米,环比下降55.1%;年初至今累计成交1.93亿平米,同比上升15.4%。

2.主要政策新闻。

国家统计局公布2017年1-2月房地产开发投资数据;住建部今年要在三四线城市进一步推进棚改货币化安置;国务院正在研究住宅土地70年到期问题;北京、南京、广州、长沙、郑州、石家庄等地先后推出最近限购新政,“认房又认贷”和“差别化房贷政策”是焦点;今年土地督察启动严查房地产与过剩产能用地;厦门将推2002套市价四五折保障性商品房;限购蔓延至中部四线城市,赣州成江西限购第二城。

3.公司动态跟踪。

万科董事会改选在即,有望获得多数席位;中国恒大将持有万科14.07%股份的表决权不可撤销地委托给深圳地铁行使,为期一年;万科7.4亿摘重庆沙坪坝39亩住宅用地;中粮地产,迪马股份(600565),云南城投,京汉股份,京蓝科技,冠城大通,鲁商置业发布2016年年报;中南建设26.76亿元竞得丹阳市5宗商住用地;中天城投更名为中天金融,另15.75亿元夺得贵阳“地王”溢价率247%;新黄浦获上海领资股权投资基金合伙企业第三次举牌,持股比例达15%。绿地控股股东中星集团将其持有公司股份无偿划转给其控股股东地产集团。

4.板块行情回顾。

上周SW房地产指数上涨1.06%,沪深300指数上涨0.52%,相对收益为0.53%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第10位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:北辰实业、中房地产、盈方微、中茵股份、万业企业。

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