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房地产行业周报:上海发布住房信贷新政,重回认房又认贷时代

发布时间:2016-11-29    研究机构:东方证券

事件

上海市住建委、银监局、人民银行上海分行联合发布通知调整住房信贷政策,从11月29日起首套房商贷首付最低比例上调至35%,首套房认定认房又认贷,无房有贷款记录也执行二套房信贷政策(普宅50%,非普宅70%首付比例)。

核心观点

上海住房信贷政策调整,重回认房又认贷时代。本次信贷新政对居民使用商贷购房主要影响有两面:一方面首套房贷首付提升至35%(原为30%),已与北京相同,另一方面在首套房认定上实行认房又认贷,大多数购房人将被认定为二套,提高了首付门槛。我们认为政策旨在控制金融风险,将更多不合格的购房人剔除出贷款人群,避免楼市的大起大落。

上海近期楼市销量已明显下滑,政策出台预计降对楼市进一步降温。自十一以后,上海楼市销量上一出现明显下滑,新房周均销售套数下滑至3168套,而8、9月份周均销售套数为4257套,下滑了25.6%,虽然销量已明显下滑,但上海库存低,房价依旧高企。截至11月25日,上海库销比仅为2.4个月。10月上海二手房均价达到5.3万元/平米。本次政策出台将大幅提高首付门槛,尤其是对改善型需求影响明显,预计政策实施将为上海楼市降温,房价将有所调整,尤其是高总价房屋。

投资建议与投资标的

我们预计上海本次政策的实行对上海房价会带来一定降温,但长期来看,价格调整能使市场后续更加健康。我们认为板块短期会有调整,中期依然看好。目前楼市进入调整期,但各地依然因城施策,建议关注两类公司:1)库存适中的城市布局的地产股,包括位于重庆的金科股份(000656,买入)、迪马股份(600565)(600565,增持);福州的大名城(600094,买入)、阳光城(000671,未评级);北京的首开股份(600376,未评级)、北京城建(600266,未评级)、金融街(000402,未评级)。2)全国化布局的蓝筹股,包括招商蛇口(001979,未评级)、华夏幸福(600340,未评级)、荣盛发展(002146,未评级)。

风险提示

房地产销售不达预期。

政策调整力度超预期。

无风险利率大幅上行。

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